Valutazione Immobiliare

Gruppo Lomacci forte della sua esperienza nel settore immobiliare e della conoscenza delle variabili che muovono le dinamiche del mercato degli immobili, offre tra i suoi servizi la valutazione immobiliare, personalizzata a seconda della tipologia di cliente, di oggetto immobiliare di valutazione, e di finalità per cui la valutazione immobiliare stessa viene redatta .

Che cosa si intende per Valutazione, ed in particolare per Valutazione Immobiliare?

Una valutazione è l’analisi di una situazione, eseguita da un professionista.
La valutazione immobiliare è l’analisi di un immobile.
Il perito è l’unico professionista, per competenze e per ruolo, in grado di effettuare la verifica fra la consistenza immobiliare ed il suo corredo documentale, che rappresenta attività istruttoria fondamentale e propedeutica alla valutazione.
Le finalità di una perizia immobiliare, possono essere molteplici, e dettate principalmente dallo scopo per cui la perizia stessa viene richiesta.

La valutazione immobiliare consiste nel determinare il più probabile valore di mercato di un immobile identificando una cifra alla quale si farà fede qualora l’immobile sia messo in “discussione”.

Si definisce dunque valutazione immobiliare la stima del valore di un immobile: può essere richiesta per svariati motivi, per esempio per quantificare il valore patrimoniale della società detentrice dell’immobile oggetto della valutazione immobiliare stessa, oppure in caso di messa in vendita di un immobile lasciato in eredità a più soggetti che desiderano metterlo sul mercato per incassare la liquidità ripartita derivata dalla vendita dell’immobile stesso.

Perchè effettuare una Valutazione Immobiliare?

Nel caso di vendita del proprio immobile la valutazione immobiliare è un efficace strumento per la determinazione del valore dell’immobile e per la conoscenza esatta dello stato dei documenti a corredo dello stesso. Una buona valutazione immobiliare permette di intraprendere trattative per la vendita con potenziali acquirenti, stipulare preliminari di vendita con maggiore efficacia grazie al possesso di dati certi.

Viceversa nel caso di acquisto di una proprietà immobiliare la valutazione immobiliare permette di evitare spiacevoli sorprese al momento del rogito notarile, o al momento del mutuo con garanzia ipotecaria, avendo la cognizione esatta dello stato documentale dell’immobile che si vuole acquistare.

Come si effettua una valutazione immobiliare?

Il criterio con cui si viene effettuata una valutazione immobiliare cambia in base al motivo per cui si valuta un immobile, quindi si ricerca il più adatto in distinzione dell’oggetto della ricerca del valore di stima, e quest’ultimo dipende, ed è funzione, dello scopo per cui è richiesta la valutazione.

La valutazione immobiliare e il relativo calcolo, avviene secondo questi criteri :

• Valutazione del valore di mercato alias valutazione per capitalizzazione(Definito dal rapporto tra il reddito netto che l’immobile produce in quel determinato periodo e il saggio di capitalizzazione o tasso d’interesse d’investimento nel settore edilizio. Rappresenta il più probabile prezzo dell’immobile al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l’immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo.)
• Valutazione del valore di trasformazione (Questo criterio di valutazione trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di recupero edilizio e urbano, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione, delle opere di allestimento e così di seguito; si può sintetizzare con la formula: Valore di trasformazione = Valore di mercato – Costo di trasformazione)
• Valutazione del valore complementare da calcolarsi in caso di un bene complesso costituito dall’insieme di più parti (Il principio di complementarità è un principio di valutazione che stabilisce che il valore di una parte di un bene composito è stimato nella misura del suo contributo al valore del bene nel suo insieme nel caso in cui si aggiunge al bene composito, o della sua decurtazione al valore del bene nel suo insieme nel caso in cui si sottrae.)
• Valutazione del valore di sostituzione (Il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene sostituto che presenta la stessa utilità del bene oggetto di stima, e che inoltre è disposto a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene esistente al livello di utilità richiesta.)

Qual’è il metodo migliore per effettuare una valutazione immobiliare?

La scelta di quale metodo di valutazione immobiliare applicare in base al varia in base ad una serie di variabili differenti (contesto, caratteristiche del bene da stimare, esperienza personale del professionista incaricato di effettuare la valutazione immobiliare ).

Ogni singola valutazione immobiliare è legata al soggetto estimatore, al tempo, allo scopo della stima, nonché al criterio di stima adottato.

Una soluzione intelligente consiste nel applicare più di uno di questi metodi di valutazione immobiliare e mettere poi a confronto i risultati ottenuti.

La parte essenziale per la determinazione del giusto valore di mercato di un immobile oggetto di valutazione immobiliare è la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale.

Una valutazione immobiliare non può assolutamente non tenere in considerazione questi aspetti già nella fase istruttoria.

Infatti un immobile realizzato senza una regolare autorizzazione non è vendibile ed eventuali atti di compravendita, stipulati in precedenza, possono essere resi nulli.

Ai fini dell’effettuazione di una valutazione immobiliare si dovrà innanzi tutto effettuare un’accurata analisi dell’immobile in tutti i suoi aspetti iniziando con il sopralluogo al fine di eseguire un accurato rilievo dello stato dei luoghi, verificare la situazione manutentiva e lo stato di conservazione, nonché la qualità ed efficienza degli impianti. Si dovrà procedere alla successiva verifica della regolarità edilizia e catastale. Acquisite tutte le informazioni necessarie si potrà procedere alla successiva redazione di una dettagliata perizia di stima sulla quale si potranno leggere le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, la conformità urbanistica e catastale, il suo valore e il metodo utilizzato per la determinazione dello stesso.
Più di frequente la perizia è necessaria per determinare il valore di un bene immobile quando ci si trova nella condizione di doverlo vendere.

La Valutazione immobiliare “Gratuita”

Un caso differente di valutazione immobiliare è quella che si definisce “valutazione gratuita“.

Questa non viene svolta da un professionista abilitato bensì da persona ritenuta esperta, che prevede tempi di esecuzione pressoché immediati, in forma rigorosamente verbale .

Il soggetto che compie la valutazione immobiliare gratuita deve, per ovvi motivi, dare per scontata la regolarità dei documenti a corredo dell’immobile, mirata essenzialmente ad attribuire il potenziale valore di mercato all’immobile. Esiste la possibilità di ottenere un valore dell’immobile analogo a quello scaturito da una valutazione immobiliare effettuata da un professionista, tuttavia le differenze sono sostanziali. Il valore scaturito da una valutazione gratuita è basato infatti solo su supposizioni ed è suscettibile di variazioni conseguenti a successive verifiche.

Il valore scaturito da una valutazione immobiliare effettuata da un professionista è il invece il risultato di una fase istruttoria attenta e condotta in modo professionale, da una fase di accertamento dello stato dell’immobile con sopralluoghi e da una fase di valutazione finale condotta dal perito sulla base dei dati raccolti.

Da quali documenti è composta una Valutazione Immobiliare?

Una valutazione immobiliare efficace consiste in un elaborato contenete sia documenti testuali che parti numeriche, nonché grafici ed immagini. La compresenza di numeri, grafici e testi è finalizzata a fornire una completa ed esaustiva descrizione del bene stimato e valutarne, di conseguenza, la sua natura economica-commerciale. Sono riportate all’interno della valutazione immobiliare tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (struttura portante, materiali, ubicazione, carico di resistenza, valori termici, estremi della concessione edilizia, estremi di identificazione catastale, certificati di agibilità o di abitabilità, età dalla sua realizzazione, qualità delle rifiniture, servizi pubblici in zona, ecc.) È indicato inoltre la scelta e la rappresentazione del metodo di stima e del criterio di stima utilizzati ( tutti i metodi di stima come già accennato in precedenza si rifanno ai criteri del valore di mercato, del valore di produzione, di sostituzione, di trasformazione, e del criterio di valore complementare.)

Tra i metodi di valutazione immobiliare è opportuno ricordare la “perizia di stima ai fini fiscali”, che ha come principale obiettivo quello di indicare un valore dell’immobile, attraverso semplici procedimenti analitici, oggetto di Leggi dello Stato. Tale valore incide principalmente sull’imposizione fiscale del bene, nonché sull’opportunità – da parte di organi preposti – di valutare se procedere o meno a più dettagliati controlli o verifiche di coerenza riguardo valori, formalmente dichiarati.

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